La Garantie Financière d’Achèvement ou VEFA, qu’est-ce que c’est?
Depuis 2015, souscrire à une assurance GFA est primordiale pour les promoteurs dans le cadre de contrats de promotion immobilière sur plans à usage d’habitation. Nommés aussi Ventes en État Futur d’Achèvement ou VEFA, ce contrat qui associe promoteur et acheteur, touche en d’autres mots l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers d’habitation, en projet ou en cours de construction.
Le promoteur prend alors une police d’assurance auprès d’un établissement financier qui en compensation s’engage auprès de l’acheteur pour le compte du promoteur, à ce que les travaux soient achevés. Si le promoteur se montre incapable de financer le chantier jusqu’à la fin, l’acheteur va bénéficier d’une indemnisation dont le montant dépendra des travaux restants.
Dans quelles circonstances la Garantie Financière d’Achèvement est-elle obligatoire
Que ce soit un pavillon ou un lotissement entier qui est concerné par le projet, la garantie est primordiale dès qu’il s’agit du secteur dit “protégé” de l’habitation. Ce n’est pas du tout similaire dans la promotion de bâtiment à usage commercial ou de bureaux, où elle reste optionnelle même si elle est très grandement recommandée. Effectivement, les plausibles acheteurs sont toujours rassurés et plus vifs à se lancer dans un projet quand celui-ci est assuré.
Quel est le coût de la Garantie Financière d’Achèvement ?
L’écart moyen vacille entre 0,25% et 0,80% du prix global des travaux TTC. Le montant de la prime change selon la qualité du projet, de sa productivité, du savoir du promoteur et de la sureté du dossier. Si vous êtes instigateur immobilier et que vous construisez un ensemble de bâtiments locatifs proposé en VEFA pour 6 millions d’euros, la prime d’Assurance Financière d’Achèvement coûtera entre15 000 euros et 48 000 euros.
Où faire la souscription de votre Assurance Financière d’Achèvement ?
La Garantie Financière d’Achèvement doit être « étrangère » depuis 2015. Cela veut dire qu’elle doit être agréée au sein d’un établissement extérieur à l’entreprise promotrice. C’est alors auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance qu’en tant que promoteur vous devrez prendre votre garantie.
Comment faire fonctionner la GFA immobilier ?
La Garantie Financière d’achèvement est employée quand le promoteur semble être défaillant en livrant un chantier non abouti ou en s’il abandonne en cours de réalisation. En tant qu’acquéreur, vous pourrez mettre en demeure le promoteur et lui donner un délai pour les travaux manquants. Sans réponse, vous pourrez appeler un huissier qui va observer l’arrêt de la construction ainsi qu’analyser la somme des travaux restants. Cette évaluation permettra alors à l’assureur de chiffrer vos indemnités.
Dans la condition ou le constat de non-achèvement des travaux n’est visible qu’au moment de la réception, les acheteurs devront faire part des manquements dans le procès-verbal de réception des travaux. Le PC servira de justificatif auprès de l’assureur et de l’huissier pour les démarches de remboursement.
Quand faut-il souscrire à la Garantie Financière d’Achèvement ?
La souscription de la Garantie Financière d’Achèvement promoteur doit être faite avant l’ouverture du chantier et la signature de l’acte authentique chez le notaire qui obligatoirement la demandera expressément en même temps que :
- L’assurance Dommages Ouvrage (DO)
- L’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR),
- Les Conditions Générales (CG) et les Conditions Particulières (CP) du contrat,
- Et la preuve du paiement.
Quels documents fournir dans un dossier de Garantie Financière d’Achèvement ?
Le dossier GFA est indispensable. Il montre le sérieux d’un promoteur et celui de son projet à la compagnie financière choisie. Il doit démontrer la durabilité du projet immobilier, le savoir des dirigeants, la productivité du programme mis en place, la progression des pré-commercialisations (VEFA) et le niveau d’apport en fonds propres. C’est une véritable Bible sur laquelle repose la réalisabilité d’un projet de promotion.
Pour être robuste un dossier doit avoir :
- Les statuts de l’entreprise promoteur,
- L’organigramme du groupe,
- La liasse fiscale et les comptes annuels,
- Le récapitulatif des opérations déjà réalisées,
- L’état patrimonial des dirigeants,
- L’historique de la société,
- L’arrêté de permis de construire,
- Les contrats d’affichage 1 et 2,
- L’attestation notariée de propriété du foncier,
- Le plan de financement,
- Le devis quantitatif estimé,
- Le tableau récapitulatif des dépenses,
- Le justificatif de fonds propres,
- Les justificatifs du crédit d’accompagnement,
- La grille des prix de ventes,
- L’attestation notariée de réservation,
- Les contrats d’architecte,
- La copie de l’assurance responsabilité professionnelle,
- Les plans,
- La liste de tous les intervenants par corps de métiers,
- Les marchés de travaux signés,
- La convention et rapport de contrôle technique,
- Le rapport d’étude du sol,
- La notice de sécurité,
- Le cahier des clauses administratives/techniques.
Faut-il souscrire une Assurance Dommages Ouvrages en plus de la GFA ?
On peut ajouter à la GFA un certain nombre d’assurances et de garanties. Obligation légale ou coutumes du secteur, mieux vaut les retenir dans le but de monter un dossier financier correct qui sera convaincants aux yeux des assureurs et des acheteurs leur donnant l’envie de vous accompagner dans votre projet.
Conformément à la loi Spinetta, l’assurance dommages ouvrage est obligatoirement liée à la construction d’un. Elle couvre toute construction dans le cadre des fondations d’un bâtiment pendant dix ans après la fin des travaux afin de prévenir toutes les erreurs non détectées à l’œil nu. L’obligation vaut aussi pour un projet de promotion immobilière en VEFA.
Souscrire à une garantie financière d'achèvement GFA
L’achat hors plan est associé à d’autres garanties légales qui sont enregistrées dans l’acte de vente. Comme vous achetez quelque chose qui n’existe pas encore, vous pourriez être inquiet qu’il n’atteigne pas son objectif. Ceci est pris en charge par la garantie financière d’achèvement. Il s’agit d’une garantie obligatoire pour tout développement immobilier, généralement souscrit auprès d’une banque, assurant que le bâtiment sera terminé ou que vous serez remboursé, en cas d’échec du développeur. Cette garantie très importante doit être vérifiée par le notaire. L’acte de vente indique également le prix de votre future propriété française et une date de livraison
La garantie financière d’achèvement est obligatoire pour le promoteur immobilier français et vous ne serez pas en mesure d’échanger des contrats à moins que cette garantie d’achèvement ne soit en place. Vos fonds sont alors totalement sécurisés et si la garantie n’est pas obtenue par le développeur vous êtes remboursé du dépôt initial que vous avez utilisé pour réserver la propriété. Il est émis par une banque ou un assureur, et vous assure que le nouveau programme immobilier aura les fonds nécessaires pour être complété. En effet, dans le cas d’une éventuelle difficulté financière, votre maison sur le plan est certaine d’être réalisée grâce à ce dépôt qui soutiendra l’achèvement des travaux. La garantie d’achèvement financier (GFA) prend fin lorsque le projet est terminé. Vous pouvez rester confiant, vous êtes assuré des clés de votre future maison.
Selon les termes du contrat, le promoteur est tenu de fournir une caution ou une garantie financière garantissant l’achèvement du logement en cas de faillite ou de liquidation de l’entreprise ou de non-réalisation.
La garantie de remboursement prévoit le remboursement de toutes les sommes versées par l’acheteur en cas de défaillance du promoteur avant le début des travaux sur le site.
Toutefois, le promoteur n’a pas d’autre choix que de souscrire une garantie d’achèvement, qui garantit l’achèvement des travaux de construction lorsque le constructeur fait faillite ou ne parvient pas à terminer l’immeuble à temps ou au prix convenu.
Bien que ces garanties vous donneront finalement l’assurance dont vous avez besoin, si les choses tournent mal, vous êtes protégé ne présumez pas que le processus d’obtention de votre argent auprès de l’assureur sera nécessairement facile. Particulièrement en cas de faillite, toute la procédure judiciaire pourrait durer des années, car les assureurs cherchent à retarder le paiement jusqu’à ce que les procédures judiciaires soient finalisées.
Si la propriété est construite sans utiliser le contrat, alors ces garanties peuvent ne pas être en place, dans ce cas, le développeur n'a pas le droit d'exiger les paiements d'étape disponibles dans ce contrat.