Assurance constructeur non réalisateur (CNR)

Tarifiez et souscrivez une assurance décennale

L’assurance constructeur non réalisateur (CNR) est une garantie spécifique dans le secteur de la construction, souvent méconnue mais pourtant essentielle.

Cette assurance, aussi appelée simplement CNR, vise à protéger les chantiers contre les risques et dommages de nature décennale, même lorsque le constructeur n’est pas directement impliqué dans la réalisation des travaux.

Contrairement aux assurances classiques qui couvrent les professionnels réalisant effectivement les travaux, l’assurance CNR s’adresse aux acteurs qui interviennent en tant que maître d’ouvrage, promoteurs immobiliers, ou maîtres d’œuvre sans exécuter les travaux eux-mêmes.

Elle est aussi indispensable lors de la vente d’un bien immobilier pour garantir la sécurité juridique des futurs acquéreurs.

Mais alors, quand faut-il souscrire à une assurance constructeur non réalisateur ? Que couvre-t-elle précisément ? Et surtout, quel est son coût moyen ?

Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour bien choisir votre garantie CNR et protéger efficacement vos projets.

Assurance Constructeur Non Réalisateur : Comprendre Cette Garantie Obligatoire

L’assurance constructeur non réalisateur est une couverture obligatoire, mais souvent peu connue ou mal comprise, notamment par les particuliers.

Pourtant, elle joue un rôle clé dans la protection des projets de construction, en particulier lorsqu’un acteur intervient en tant qu’intermédiaire entre le maître d’ouvrage et les artisans.

Qu’est-ce que l’assurance CNR, que couvre-t-elle exactement ? Qui est tenu de la souscrire ? Quel est son prix moyen ? Et en quoi diffère-t-elle de la garantie décennale ou de l’assurance dommages-ouvrage ?

Chez Elly Assurance, nous vous accompagnons pour bien comprendre l’importance de cette assurance, savoir si elle vous concerne, et surtout comment trouver un contrat adapté à votre situation.

Bon à savoir ! Le constructeur non réalisateur est, comme son nom l’indique, la personne qui est responsable de la construction d’un ouvrage sans en être l’auteur des plans ni réaliser les travaux.

Autrement dit, il ne participe pas matériellement aux travaux ni ne conçoit les plans, jouant plutôt un rôle d’intermédiaire entre le client final et les professionnels chargés de la réalisation.

Ainsi, on distingue deux grandes catégories de personnes pouvant être qualifiées de constructeurs non réalisateurs :

Le constructeur non réalisateur professionnel

Ces constructeurs non réalisateurs sont des personnes ou entités qui font construire des biens par des tiers dans le but de les vendre à une autre personne.

Cette catégorie regroupe notamment les marchands de biens, les maîtres d’ouvrage, les promoteurs immobiliers, les lotisseurs, et d’autres acteurs du secteur immobilier.

Ces intervenants, bien qu’ils ne réalisent pas directement les travaux, ont une responsabilité importante dans le bon déroulement des opérations.

C’est pourquoi ils sont tenus de souscrire une assurance constructeur non réalisateur afin de garantir la couverture des risques liés à la construction, notamment les dommages qui peuvent affecter la solidité ou la pérennité de l’ouvrage.

Le constructeur non réalisateur particulier

Dans ce cas, il s’agit de particuliers qui deviennent constructeurs non réalisateurs lorsqu’ils font construire un bien immobilier pour y habiter, mais décident de vendre ce bien avant l’expiration du délai de 10 ans suivant la réception des travaux.

Cette situation les place dans l’obligation de souscrire une assurance constructeur non réalisateur, car ils deviennent responsables des dommages couverts par la garantie décennale pendant cette période.

Ainsi, même s’ils ne sont pas professionnels de la construction, ils doivent protéger l’acquéreur contre d’éventuels défauts ou sinistres liés à l’ouvrage.

L’assurance CNR

Tout comme les réalisateurs d’ouvrage, les constructeurs non réalisateurs engagent leur responsabilité civile décennale.

Cela signifie qu’ils sont responsables de tous les dommages affectant l’ouvrage survenus pendant 10 ans à partir de la réception des travaux par le client.

Ces dommages doivent porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, et concerner les éléments indissociables de la construction.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Spinetta du 4 janvier 1978, tous les professionnels du bâtiment, qu’ils soient constructeurs non réalisateurs ou réalisateurs, ainsi que les particuliers agissant en tant que constructeurs non réalisateurs, sont dans l’obligation de souscrire une assurance constructeur non réalisateur pour couvrir cette responsabilité décennale.

L’assurance CNR est donc une garantie spécifique qui protège les constructeurs non réalisateurs contre les conséquences financières liées à cette responsabilité.

Elle est souvent proposée en complément de l’assurance dommages-ouvrage, garantissant ainsi une couverture complète pour le maître d’ouvrage.

Bon à savoir ! Pour être assuré, les constructeurs non réalisateurs doivent souscrire un contrat CNR avant le début des travaux. Dans le but de facilité les démarches car, il est difficile voire impossible de prendre en charge après construction

Souscrire une assurance constructeur non réalisateur

Les constructeurs non réalisateurs professionnels sont légalement obligés de souscrire un contrat d’assurance constructeur non réalisateur.

En cas de non-respect de cette obligation, ils s’exposent à des sanctions sévères pouvant aller jusqu’à 75 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

En revanche, le processus est souvent plus complexe et moins strict pour les particuliers qui deviennent constructeurs non réalisateurs, notamment en raison de leur statut spécifique et des situations variées auxquelles ils peuvent être confrontés.

Bon à savoir ! Les particuliers sont considérés comme constructeur non réalisateur à partir du moment où ils vendent leur bien. Or, il est improbable de savoir si vous allez devoir vendre votre maison avant les 10 ans suivant sa réception

Toutefois, si vous décidez de vendre votre bien durant les 10 premières années suivant la réception des travaux, vous restez responsable des sinistres affectant votre maison vis-à-vis du nouvel acquéreur.

Par mesure de précaution, il est fortement recommandé de souscrire une assurance constructeur non réalisateur (CNR), même si vous n’envisagez pas de vendre votre bien dans les prochaines années.

Cette couverture vous protège efficacement contre les risques liés à votre responsabilité décennale.

Notez bien ! Il est important de souscrire cette assurance car, au même titre que les autres, lors de la vente de votre maison, le notaire sera chargé de vérifier la présence sa présence.

Dans le cas contraire, il vous sera plus difficile de vendre votre maison, ou l’acheteur cherchera à diminuer le prix en raison de l’absence de couverture.

Pour les professionnels non réalisateurs comme pour les particuliers qui vendent leur bien avant l’expiration du délai légal de 10 ans, la souscription à une assurance constructeur non réalisateur (CNR) est une obligation légale.

Cependant, nous recommandons à tous les particuliers de souscrire cette assurance, à titre préventif, afin de se protéger contre tout risque futur.

Que couvre une garantie constructeur non réalisateur?

La garantie constructeur non réalisateur couvre pendant 10 ans les dommages affectant l’ouvrage à partir de la réception des travaux par le client. Cette garantie concerne notamment les dommages esthétiques ainsi que les éléments indissociables de la construction.

Elle prend en charge :

Les dommages compromettant la stabilité de l’ouvrage : fissures importantes dans les murs, malfaçons dans les fondations, erreurs de conception d’un immeuble, affaissement de la charpente, etc.
Les dommages qui rendent le bien impropre à sa destination (c’est-à-dire inhabitable) : malfaçons dans l’isolation, infiltrations d’eau importantes, dysfonctionnement d’une pompe à chaleur, etc.

Notez bien ! En cas de sinistre, votre assurance constructeur non réalisateur couvrira les frais de réparation et l’indemnisation des futurs acquéreurs, garantissant ainsi la sécurité juridique et financière liée à la vente du bien.

CNR, décennale et dommage ouvrage : quelles différences ?

Contrairement aux idées reçues, l’assurance constructeur non réalisateur (CNR), l’assurance dommage ouvrage et la garantie décennale ne sont pas redondantes, mais bien complémentaires.

Pour une protection optimale de vos projets de construction, il est fortement conseillé de souscrire à ces trois assurances obligatoires.

Pour vous aider à y voir plus clair, Elly Assurance a élaboré un tableau récapitulatif détaillant les différences entre ces trois couvertures essentielles du secteur du bâtiment.

	Assurance CNR	Dommage ouvrage	Décennale
Qui doit obligatoirement souscrire ?	Constructeur non réalisateur (pro ou particuliers vendant leur bien sous 10 ans)	Maîtres d'ouvrage (les clients finaux)	Constructeurs
A quoi ça sert ?	Couvrir les dommages de nature décennale et pouvoir se retourner contre les constructeurs	Etre indemnisé plus rapidement sans recherche de responsabilité	Couvrir les dommages de nature décennale (réparation + indemnisation)
Dégâts couverts ?	dommages de nature décennale	dommages de nature décennale	dommages de nature décennale
Durée de couverture	10 ans à réception des travaux	10 ans à réception des travaux	10 ans à réception des travaux
Comment souscrire ?	Option du contrat dommage ouvrage	Assureurs spécialisés ou courtier en ligne	Assureurs spécialisés ou courtier en ligne

La garantie constructeur non réalisateur (CNR), qu’elle soit incluse dans le socle de base ou proposée en option, est majoritairement comprise dans les contrats d’assurance dommage ouvrage.

Cette intégration facilite la couverture complète des risques liés à la construction, tout en simplifiant les démarches pour les professionnels et particuliers concernés.

Souscrire une assurance CNR

L’assurance CNR est généralement proposée comme une option dans le contrat dommage ouvrage. Pour souscrire cette garantie spécifique, vous avez deux possibilités :

Premièrement, vous pouvez vous rendre directement dans plusieurs agences d’assureurs ou consulter leurs sites internet. Si un simulateur de devis en ligne est disponible, vous pouvez l’utiliser, mais cette méthode peut vite devenir chronophage.

Deuxièmement, et c’est souvent la meilleure solution, vous pouvez passer par un courtier en ligne spécialisé en assurance construction. Ce choix est non seulement le plus simple et rapide, mais aussi le plus économique.

En effet, ces courtiers bénéficient de partenariats solides avec plusieurs compagnies d’assurance, ce qui leur permet de vous proposer des contrats assurance CNR à des tarifs très attractifs.

Quel est le coût d’une assurance constructeur non réalisateur ?

Le prix de l’assurance CNR reste généralement raisonnable au regard des risques importants qu’elle couvre. Le plus souvent, cette garantie est proposée en option dans le contrat dommage ouvrage.

Quel que soit le montant des travaux, les tarifs varient généralement autour de 700 €, selon les assureurs.

Ainsi, si vous êtes un particulier en pleine construction de votre maison, il est vivement recommandé de souscrire une assurance CNR, même si vous ne prévoyez pas de vendre votre bien dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

En effet, sans cette assurance, la vente de votre maison pourrait s’avérer compliquée, car le notaire devra mentionner son absence dans l’acte de vente, ce qui peut dissuader les acheteurs potentiels.

L’assurance constructeur non réalisateur : les 4 points essentiels

Obligation légale
L’assurance constructeur non réalisateur est obligatoire pour les professionnels qui font construire pour le compte d’autres personnes, ainsi que pour les particuliers vendant leur bien dans les 10 ans suivant la réception des travaux.
Couverture décennale
Elle couvre les dommages de nature décennale affectant la solidité de l’ouvrage ou rendant le bien impropre à sa destination, pendant une durée de 10 ans à partir de la réception des travaux.
Protection des acquéreurs
Cette assurance garantit l’indemnisation des futurs acquéreurs en cas de sinistre, puis se retourne contre l’assurance décennale des constructeurs responsables.
Coût et intégration
L’assurance CNR est souvent proposée en option dans les contrats de dommage ouvrage et son coût reste généralement faible par rapport à l’importance de la protection qu’elle offre.

Que prend en charge l’assurance CNR ?

L’assurance Constructeur non Réalisateur prend en charge tous les dégâts ou sinistres qui pourraient surgir si vous vous engagez dans une responsabilité décennale de 10 ans après avoir reçu quelques travaux d’un client. Elle prend en charge :

Les dommages qui peuvent changer ou compromettre la stabilité et la résistance de l’ouvrage comme des erreurs de conception, des fissures conséquentes dans les murs, un affaissement de la charpente, des malfaçons dans les fondations et bien d’autres...
Les dommages qui peuvent rendre le bien impropre à sa destination comme une pompe à chaleur défectueuse, des anomalies qui vont à l’encontre des règles de sécurité, des malfaçons dans l’isolation et bien d’autres…

Les garanties de l’assurance CNR sont similaires à celles de la garantie décennale qui est une couverture obligatoire pour les professionnels constructeurs réalisateurs.

Si vous voulez souscrire à une assurance Constructeur Non Réalisateur, vous devez le faire bien avant le commencement des travaux car dans le cas contraire, très peu voire aucune assurance acceptera de vous prendre en charge (Si les travaux ont débuté ou sont presque achevés).

Quels professionnels et particuliers sont concernés par l’assurance CNR ?

L’assurance CNR s’adresse aux constructeurs non réalisateurs, qu’ils soient professionnels ou particuliers.

Selon l’article 1792-1 du Code civil, un constructeur est défini comme une personne qui vend un ouvrage qu’elle a fait construire ou a fait réaliser par un tiers.

Le constructeur non réalisateur, lui, est celui qui commande la construction, mais ne réalise pas les travaux directement.

En d’autres termes, le CNR ne participe ni aux travaux matériels ni aux aspects intellectuels comme l’élaboration des plans.

Les personnes pouvant se proclamer constructeurs non réalisateurs sont :

Des marchands de biens
Des vendeurs d’immeuble à construire où ils vendent des ouvrages en futur achèvement
Des promoteurs
Les particuliers peuvent aussi s'autoproclamer constructeurs
Des maîtres d'ouvrage
Des lotisseurs aménageurs etc. non réalisateurs.

Ils sont considérés comme constructeurs non réalisateurs (CNR) lorsqu’ils font construire un bien, notamment un logement, qu’ils souhaitent vendre avant l’échéance des 10 ans suivant la réception des travaux.

Ainsi, l’assurance CNR concerne aussi bien les professionnels que les particuliers. Il est fortement recommandé à ces derniers de souscrire à l’assurance CNR et de prévenir leur assureur en cas de projet de vente avant la fin des 10 premières années.

Concernant le coût, le tarif de l’assurance CNR varie selon le profil assuré.

Pour un particulier, la couverture coûte généralement entre 600 et 800 €, tandis que pour un professionnel du bâtiment, le prix s’élève à environ 0,15 % du coût total de la construction.

Les professionnels utilisent souvent l’assurance CNR comme une extension de leur garantie décennale classique. En effet, il est souvent complexe d’être couvert uniquement par un contrat de constructeur non réalisateur.

C’est pourquoi ils préfèrent souscrire à une couverture plus globale qui réunit plusieurs garanties.

Est-il obligatoire de souscrire une assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR) ?

Tout professionnel du bâtiment, qu’il soit constructeur non réalisateur (CNR) ou réalisateur, est tenu par la loi de souscrire une assurance responsabilité civile décennale dès lors qu’il engage des travaux. La loi Spinetta de 1978 précise clairement que :

« Celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code Civil. »

Ainsi, l’assurance CNR est une couverture obligatoire pour les professionnels. Même si son intervention reste rarement nécessaire, cette garantie vient compléter les assurances décennales souscrites par les différents intervenants sur le chantier.

Elle est souvent intégrée dans les contrats dommages-ouvrages.

En cas de non-respect de cette obligation, les sanctions peuvent être sévères : une amende pouvant atteindre 75 000 € et jusqu’à 6 mois de prison.

Pour les particuliers, l’obligation d’adhérer à une assurance CNR reste plus floue. Ils sont considérés comme CNR uniquement lorsqu’ils vendent leur bien dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Le notaire vérifie alors généralement la validité de cette assurance lors de la vente.

Notez bien ! Pour éviter tout litige, il est fortement recommandé aux particuliers de souscrire une assurance CNR. Rappelons que c’est le vendeur qui reste responsable des dommages affectant son bien pendant les 10 premières années, ce qui implique de protéger ses intérêts et ceux de l’acheteur grâce à cette assurance.

Y a-t-il une différence entre la garantie CNR et la garantie décennale ?

L’assurance CNR et la garantie décennale couvrent toutes deux les sinistres de nature décennale.

Pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux, ces assurances prennent en charge les frais de réparation des dommages qui pourraient rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettre sa solidité.

La garantie CNR cible principalement les professionnels du bâtiment constructeurs non réalisateurs, ainsi que certains particuliers dans des cas spécifiques.

En revanche, la garantie décennale s’adresse exclusivement aux professionnels du bâtiment réalisateurs, c’est-à-dire ceux qui conçoivent et exécutent les travaux.

Ainsi, bien que ces garanties couvrent des risques similaires, elles s’adressent à des profils différents et jouent un rôle complémentaire dans la protection des ouvrages.

Aussi, la garantie décennale permet très souvent d’avoir un contrat spécifique or l’assurance CNR ne se limite qu’à l’assurance dommages-ouvrage.